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新年伊始，一場突如其來的新冠肺炎疫情，為2020年帶來了前所未有挑戰(zhàn)。進入2月后，線下樓市“冰封”，銷售停擺，房企的生存狀況愈發(fā)艱難。

不過，被陰郁和焦慮籠罩的房企業(yè)績報季，在3月的最后一天迎來了一縷陽光。3月31日恒大2019年報業(yè)績會的召開，提出全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，計劃三年降低負債4500億，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億元，引發(fā)市場熱議。

來源:新財富

經(jīng)歷持續(xù)嚴厲的政策調(diào)控之后，已有龍頭房企發(fā)出“活下去成為真實存在”的感嘆了。進入2020年，突如其來的新冠肺炎疫情更使房企普遍直面極限生存的考驗。

過去數(shù)十天里，中國全民戰(zhàn)“疫”，經(jīng)濟一度停擺，房企停工停售，樓市受到的沖擊頗為明顯。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年2月，TOP30房企累計銷售金額為2157.29億元，環(huán)比下降40.94%;累計銷售面積1767.58萬平方米，環(huán)比下降35.09%。

被陰郁和焦慮籠罩的房企業(yè)績報季，在3月的最后一天迎來了一縷陽光。3月31日下午，中國恒大(03333.HK)公布了2019年業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，中國恒大2019年實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%;核心利潤408.2億元，同比下降48%;資產(chǎn)負債率77.9%，同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點;現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。這張硬核“成績單”徹底打消了投資者的疑慮。

在業(yè)績發(fā)布會上，許家印宣布正式啟動恒大新戰(zhàn)略，從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。料峭春寒，同行龍頭紛紛收縮戰(zhàn)線之際，恒大喊出“高增長”，著實令人刮目相看。外界不禁要問，恒大高增長，憑什么?對于投資者，“控規(guī)模、降負債”又意味著什么?

高增長，憑什么？

許家印所說的“高增長”，就是要實現(xiàn)銷售收入高速增長，2020年實現(xiàn)銷售收入8000億元，到2022年要實現(xiàn)銷售收入1萬億元。

在近期密集舉行的房企業(yè)績發(fā)布會上，與謹慎、危機及“活下去”頻頻掛在嘴邊顯得焦慮不安的地產(chǎn)大佬們相比，許家印淡定從容、自信滿滿地提出“高增長”，顯得比較另類。那么，恒大高增長，憑什么?

巨額的土地儲備

恒大方面稱，“恒大最大優(yōu)勢在于土地儲備”。土地儲備是恒大“高增長”的底氣之一。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，恒大總土地儲備項目876個，分布在全國237個城市，覆蓋了幾乎所有一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達且有潛力的地級城市，總規(guī)劃建筑面約2.93億平方米，土地儲備原值為5273億元，土地儲備平均成本1800元/平方米。

這其中，位于國內(nèi)一二線城市的土地儲備原值達3524億元，占比67%，平均樓面地價2252元/平方米;三線城市的土地儲備原值為1749億元，占比33%，平均樓面地價1281元/平方米。

過去的2019年里，恒大共計購得土地儲備153幅，并就其中39個項目進一步購買周邊土地，新項目均衡分布于北京、廣州、南京、太原、昆明、成都、重慶及杭州等城市，其新購土地儲備建筑面積達6703萬平方米，土地儲備平均成本2101元/平方米。

土地儲備之于房企，意義非凡。一方面，在當今行業(yè)高光漸褪、金融市場劇烈震蕩的背景下，巨額的土地儲備使恒大“手中有糧、心中不慌”。即使完全不拿地，恒大仍可支撐多年的開發(fā)。另一方面，土地儲備量是房企的規(guī)模及實力的體現(xiàn)，也是房企經(jīng)營增長及成長性的重要指標，這為恒大高增長奠定了堅實基礎。

環(huán)顧行業(yè)，2019年恒大以3億平方米的土地儲備位居房地產(chǎn)行業(yè)之首，排在其后的房企分別是：碧桂園(02007.HK)土地儲備2.78億平方米、融創(chuàng)中國(01918.HK)土地儲備2.04億平方米，保利地產(chǎn)(600048)1.87億平方米、綠地控股(600606)1.7億平方米、萬科A(000002)1.53億平方米以及新城控股(601155)1.34億平方米。恒大的土地儲備量，約為保利地產(chǎn)與新城控股兩家房企的總量之和，是當之無愧的最大“地主”。

極為醒目的是，恒大的平均樓面地價僅為1800元/平方米，成本優(yōu)勢相當明顯，在業(yè)內(nèi)絕無僅有。過去20年間，恒大抓住了中國房地產(chǎn)的“黃金時期”，儲備了巨量的低價土地。同時，與業(yè)內(nèi)動輒砸出“地王”的激進房企相比，恒大沒有拿地的緊迫性，但有嚴格的拿地標準。據(jù)恒大集團總裁夏海鈞早前透露，“地塊必須達到30%的毛利，實現(xiàn)15%凈利才會去拿，‘地王’不會去參與”。此外，大量土地通過并購中小房企項目而來，這也讓恒大的土地成本可控。

從某種意義上說，恒大遙遙領先的土地儲備資源，得益于其過去20年的超前戰(zhàn)略布局及深厚積累，而如今提出沖擊萬億銷售規(guī)模“高增長”目標，似有一種“二十年磨一劍”的厚積薄發(fā)之意。

出眾的銷售能力

恒大“高增長”的底氣之二，來自于其出眾的銷售能力。

2020年2月以來，新冠肺炎疫情暴發(fā)下，恒大通過促銷降價以及網(wǎng)上銷售等組合舉措，啟動“網(wǎng)上賣房”，此項營銷在業(yè)內(nèi)引發(fā)轟動。

公開信息顯示，恒大于2020年2月18日，推出全國613個樓盤“75折”優(yōu)惠以吸引居民購房。同時，恒大在疫情期間通過“恒房通”平臺實施網(wǎng)上銷售。3月18日，恒大重磅宣布，全國619個樓盤每套房源的價格將在“恒房通”全面公開，相關(guān)房源單價、房屋總價等信息皆一一清晰展現(xiàn)。不過，從今天(4月1日)開始，“78折”將上調(diào)為“81折”。

從實際成效來看，恒大這項前所未有的創(chuàng)舉，使之迎來了2020年第一季度業(yè)績“開門紅”。銷售額1465億元，大增23%，銷售回款1133億元，大增55%。這兩項指標逆勢大增，刷新恒大第一季度銷售及回款最高歷史紀錄(圖)。事實上，歷年的第一季度通常是房地產(chǎn)行業(yè)銷售的“淡季”。

克而瑞昨日晚間公布的2020年第一季度中國房企銷售TOP200排行榜顯示，恒大以1440.3億元的操盤金額、1614.6萬平方米的操盤面積，雙雙位居行業(yè)第一。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降低16.3%，商品房銷售面積8475萬平方米，同比降低39.9%;商品房銷售額8203億元，同比降低35.9%。Wind數(shù)據(jù)顯示(表1-2)，2020年2月，TOP30房企累計銷售金額為2157.29億元，環(huán)比下降40.94%;累計銷售面積1767.58萬平方米，環(huán)比下降35.09%。

2020年2月銷售金額達百億元量級的房企，僅有6家。其中，恒大地產(chǎn)以2020年2月實現(xiàn)銷售金額447.3億元、同比增速為107.76%，排名行業(yè)之冠，成為TOP陣營中唯一實現(xiàn)正增長的房企，將萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)、中國建筑(601668)甩在身后，堪稱一枝獨秀。相比之下，TOP30房企中，銷售降幅最大的5家房企，下滑幅度均超過了60%以上。

銷售面積方面，TOP30房企2月銷售面積1767.58萬平方米，恒大亦居榜首。恒大2月實現(xiàn)銷售面積513.8萬平方米，同比增長153.85%。數(shù)據(jù)對比可見，恒大的銷售能力在業(yè)內(nèi)一騎絕塵。

除此之外，恒大還擁有這出眾的成本控制能力。其“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標、統(tǒng)一配送”的標準化運營模式對費用控制成效顯著。

值得關(guān)注的是，在新冠肺炎疫情的影響之下，我國經(jīng)濟運行面臨著較大的壓力，各地方政府亦希望經(jīng)濟形勢盡快復蘇。近期以來，中央層面對“基建”表態(tài)積極，而對房地產(chǎn)“未松口”。但是伴隨疫情的演進，2020年2月20 日前后國內(nèi)房地產(chǎn)的調(diào)控風向已出現(xiàn)了微妙變化。

據(jù)國泰君安證券的研究，2020年地方政府房地產(chǎn)政策八成以上有結(jié)構(gòu)性松動空間。2月以來，全國近70個城市發(fā)布了涉及房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，已召開“兩會”的29 省(市)中，4 省(市)未提房地產(chǎn)，其余25 個省(市)對房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊到松形成六個梯隊。中央層面大力度放松開發(fā)商融資政策之外，在“因城施策”的基調(diào)下，地方政府層面松綁支撐居民改善型需求等政策或已被默許，松動的信號頗為明顯。

這一政策邏輯下，恒大的地產(chǎn)銷售不乏受益的可能。在業(yè)績會現(xiàn)場，許家印表示，在國家“住房不炒”的政策指引下，房價不會升，但也不會大跌。受新冠肺炎疫情的影響，全世界每個國家的央行，都在放寬金融政策，流動性的增加對房地產(chǎn)的銷售同樣會產(chǎn)生刺激，需求同樣也會增加。

早在2018年年度業(yè)績發(fā)布會上，恒大曾許下2019年合約銷售6000億元的承諾，如今超額兌現(xiàn)。完成2019年的銷售目標后，恒大再度跳出“舒適區(qū)”，發(fā)起了更高的挑戰(zhàn)——“今年實現(xiàn)銷售8000億，2022年銷售規(guī)模要上1萬億”。

控規(guī)模、降負債，意味著什么？

許家印指出，“控規(guī)模”就是要嚴控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右;而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。

許家印還在現(xiàn)場算了筆賬：“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億的目標。”

被問及恒大為何要“控規(guī)模、降負債”之時，許家印坦言，主要是根據(jù)自身發(fā)展做出不同的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略決策，中國房地產(chǎn)的“黃金20年”已經(jīng)過去了，地產(chǎn)要從金融屬性變?yōu)閷嶓w經(jīng)濟屬性。近年來，中國房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的基調(diào)下步入平穩(wěn)發(fā)展新周期，高負債的發(fā)展模式顯然已走不通，必須有所改變，“一定要把負債降下來”。

恒大的高負債由來已久。實際上，相比于萬科和碧桂園，成立于1996年的恒大起步比較晚，在前20年，都是以追趕者的角色緊隨龍頭房企的腳步。

“一個企業(yè)，在不同發(fā)展階段，需要根據(jù)國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟情況、金融政策、行業(yè)政策和自身發(fā)展，制定不同的發(fā)展經(jīng)營戰(zhàn)略。”許家印表示。為在龍頭房企分踞市場的情況下實現(xiàn)突圍，恒大在發(fā)展的前20年，實施了“高負債、高增長”的發(fā)展戰(zhàn)略，以實現(xiàn)快速發(fā)展。

在上述戰(zhàn)略下，抓住了地產(chǎn)黃金20年的恒大，在2015年、2016年和2017年的銷售規(guī)模分別達到2000億元、3700億元和5000億元。“2015年至2017年公司實現(xiàn)跨越式發(fā)展，這是在當時環(huán)境下做的非常正確的選擇。然而到了現(xiàn)在，我們認為公司總負債還是偏高，所以為了能夠把總負債降下來，我們要控規(guī)模，加大回款力度，要穩(wěn)健經(jīng)營”。

事實上，“控規(guī)模、降負債”六個字信息量豐富。“越是市場不好的時候，越能展現(xiàn)房企的功底”，許家印的這一金句在業(yè)內(nèi)廣為流傳，數(shù)年過去言猶在耳。“控規(guī)模、降負債”的戰(zhàn)略，將進一步夯實恒大的功底，助其穿越周期。對于投資者而言，其至少傳遞出兩個重要信號。

其一，由于新冠肺炎疫情在全球蔓延，房地產(chǎn)市場遭受沖擊，金融市場劇烈震蕩，全球經(jīng)濟布滿衰退的陰霾。時下多數(shù)房企正遭受銷售、融資兩端夾擊，多數(shù)公司凈經(jīng)營性現(xiàn)金流不堪重負，甚至面臨短債危機。投資者最關(guān)心的首先是中國恒大的財務安全、護城河幾何。

從最新公布數(shù)據(jù)來看，中國恒大現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%，這一指標占恒大同期總資產(chǎn)比例的10.36%，現(xiàn)金流非常充裕。在回款方面，恒大集團總裁夏海鈞給出了一組數(shù)字。2020年第一季度，恒大的回款金額分別為282億元、187億元、664億元，第一季度合計回款為1133億元，較2018年同期增長55.2%。

從短期來看，手握巨額現(xiàn)金加之強大的回款能力，恒大的財務相當穩(wěn)健，可謂固若金湯。

如今全球疫情愈演愈烈，多方的分析認為，新冠肺炎疫情的沖擊或遠超過2008年，此次疫情引發(fā)的不僅是經(jīng)濟危機，還有恐慌引發(fā)的社會危機、政治治理危機以及國際秩序危機。這就意味著，充滿波動的市場或在未來持續(xù)很長一段時期。中長期內(nèi)，恒大定調(diào)未來幾年“控規(guī)模、降負債”，本質(zhì)上給投資者吃下了一顆“定心丸”。

財報顯示，恒大2019年的負債總額為1.85萬億元，資產(chǎn)負債率為77.9%，凈負債率159.3%，借款總額7999億元，借款的平均成本為8.99%，2018年的借貸成本為8.13%。許家印表示，“我們早期凈資產(chǎn)負債率是430%，到了2018年底的時候，降到了150%。去年的時候，基本上凈資產(chǎn)負債率穩(wěn)定在150%。根據(jù)公司現(xiàn)在發(fā)展的情況，總負債的情況，負債率還是比較偏高，或者說是比較高。我們把總負債降下來，資金成本會下降，毛利率就會提高”。

其二，隨著“控規(guī)模、降負債”的落地，恒大的毛利潤得以進一步提高，利潤有望保障。進一步說，強勁的盈利能力有望支撐恒大一如既往的高分紅率。

Wind數(shù)據(jù)顯示，自2006年以來，中國恒大累計實現(xiàn)凈利潤1509.28億元，其分紅總額達到662.47億元，累計分紅10次，其分紅率高達43.89%，是內(nèi)房股里最穩(wěn)健的“現(xiàn)金奶牛”。

同期的龍頭房企，碧桂園分紅率為32.66%、萬科為25.86%、融創(chuàng)中國為20.45%。可見，中國恒大的分紅率不僅遠超龍頭房企平均20%左右的水平，在中國地產(chǎn)行業(yè)頭部陣營中亦是一騎絕塵，高過萬科近20個百分點，并且超過A股市場以高分紅聞名的大白馬——格力電器(000651)約40%的分紅率。2009年上市至今，中國恒大通過IPO、配售和供股募集的資金僅為149.39億港元。分紅金額遠高于募集資金規(guī)模，投資價值顯著。

汽車首秀，恰逢政策“風起”

早在2019年3月，許家印曾公開宣布恒大的多元化產(chǎn)業(yè)布局已基本完成，最終形成以地產(chǎn)為基礎，旅游文化、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，未來五年恒大不再涉足其他大產(chǎn)業(yè)。

伴隨房地產(chǎn)“黃金20年”消逝，地產(chǎn)板塊做出了“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略決策，另一邊恒大旗下的新能源汽車業(yè)務已如日方升。在3月31日的業(yè)績發(fā)布會上，許家印再次暢談恒大新能源汽車，金句不斷。

許家印在會上表示，過去一年里汽車已全部布局完畢。恒大是搞地產(chǎn)的，對于汽車不懂，沒經(jīng)驗，沒基地也沒人。在汽車“稟賦”不占優(yōu)勢的情況下，恒大在新能源汽車領域選擇了“換道超車”。恒大通過大手筆“買買買”，在最短的時間內(nèi)，把汽車行業(yè)各鏈條龍頭企業(yè)聯(lián)合起來，儲備了新能源車產(chǎn)研技術(shù)以及大規(guī)模量產(chǎn)能力，快速縮短了與其他車企的差距。目前已經(jīng)取得了“超車”的初步勝利。

恒大做新能源車向來是轟轟烈烈，雖不是進入造車領域的第一個“門外漢”，但卻一直是動靜最大的那一個。許家印早前已放出“3-5年內(nèi)成為全球規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團”的豪言。隨著恒大持續(xù)“買買買”，恒大新能源汽車已蓄勢待發(fā)。

公開資料顯示，恒大在新能源汽車業(yè)務上的投資已經(jīng)超過3000億元，包括收購NEVS、卡耐新能源、泰特機電等公司的控股權(quán)，全球公開招聘8000名新能源汽車產(chǎn)業(yè)頂級專家和技術(shù)精英，2019-2021三年投入450億元的規(guī)劃等操作，重金投入顯示其志在必得。

據(jù)透露，恒大首款汽車“恒馳1”將于2020年亮相。恒大新能源汽車的廣東、上海生產(chǎn)基地將于今年下半年竣工，2021年投產(chǎn)，為恒馳全系列產(chǎn)品2021年陸續(xù)全面量產(chǎn)做出強有力保障。

許家印指出，“恒大做事要么不做，要么就做最好”，對于恒大新能源汽車業(yè)務有信心，“我們(恒馳系列)14款車不敢說全部爆款，但我有信心其中8-10款能成為爆款”。

恒大新能源汽車產(chǎn)品是否爆款，尚待市場檢驗。但可以確定的是，恒馳系列的“首秀”恰逢其時，有望趕上2020年汽車產(chǎn)業(yè)的政策刺激“風口”。

在目前國內(nèi)疫情受控、海外疫情爆發(fā)的大背景下，穩(wěn)定內(nèi)需在保障2020年中國經(jīng)濟增長中的重要性尤為凸顯。汽車行業(yè)有刺激的必要性，能被有效刺激，且刺激政策手段較為豐富、刺激后遺癥相對較小，汽車正成為2020年穩(wěn)內(nèi)需的首選行業(yè)。

資料顯示，2020年2月份至今，全國已經(jīng)有杭州、南昌、廣州、佛山、珠海、長沙、湘潭等9個城市出臺措施，促進汽車消費，具體措施包括購車補貼、限購松綁等。國家商務部此前已明確提出，鼓勵各地結(jié)合本地實際情況，出臺促進新能源汽車消費、開展汽車以舊換新等措施，進一步穩(wěn)定和擴大汽車消費。國家工信部已公開表示，由于汽車有效需求不足，后續(xù)會有更多消費刺激政策出臺。