索爾仁尼琴在《古拉格群島》中那句名言用來形容此次廈門島上百億地王迷局頗為契合——“我們都知道他們在說謊，他們也知道他們在說謊，他們知道我們知道他們在說謊，我們也知道他們知道我們知道他們在說謊，但是他們依然在說謊。”

誰的地王?

4月22日，廈門拍出史上首幅百億地塊。

當(dāng)日廈門共出讓3宗地塊，分別位于思明區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)。

廈門樓市有其自身的特殊性，分島內(nèi)、島外兩個市場。島內(nèi)及本島上僅有的兩個行政區(qū)，思明和湖里，158平方公里的面積占廈門總面積不到十分之一，卻聚集了廈門一半的人口。人多地少、配套完善、教育資源優(yōu)異讓廈門島內(nèi)房價始終高居不下。

此次土拍引發(fā)最多關(guān)注的在于“思明2020P01地塊”，寸土寸金島內(nèi)，土地資源稀缺，極少有新地塊出讓，思明區(qū)上一次宅地出讓還得追溯到2010年，因此該地塊毫無懸念成為本場土拍中起價最高的地塊。

根據(jù)出讓公告，上述地塊位于思明區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側(cè)地塊，為住宅、商業(yè)用地，土地面積59562平方米，總建面204650平方米，容積率3.53，地塊起拍樓面價35182元/平方米，起拍總價72億元。

不過，該地塊被設(shè)置了最高限價，地塊內(nèi)商品住房的銷售均價不得超過70800元/平方米。但是允許競得人分三期建設(shè)，分三期申請宗地商品房預(yù)售許可證，并分三期對外公開銷售，首期應(yīng)于項目開工之日起12個月內(nèi)申請并對外公開銷售。出讓文件顯示，本次土拍采用“不設(shè)拍賣底價，價高者得”方式出讓。

最終，上海泰鳴貿(mào)易有限公司(下稱“上海泰鳴”)以103.55億元競得，折合樓面價50598.5元/㎡，溢價率43.8%。

這是廈門首個破百億的地塊，同時刷新了廈門總價和單價地王項目。

引發(fā)市場一陣驚嘆后，舉牌環(huán)節(jié)高調(diào)廝殺的上海泰鳴卻陷入沉寂，始終未有房企認(rèn)領(lǐng)該地塊。

市場好奇，從中海、綠城、建發(fā)、華發(fā)、金茂等一眾房企嘴邊虎口奪食的上海泰鳴究竟是何方神圣?

天眼查顯示，上海泰鳴成立于2020年4月9日，注冊資本100萬元，法定代表人蔡思鵬，工商登記行業(yè)為批發(fā)業(yè)，經(jīng)營范圍包括建筑材料銷售、金屬材料銷售、五金產(chǎn)品零售、市場營銷策劃。

一家成立僅13天，注冊資本100萬的貿(mào)易公司跨區(qū)域豪擲百億奪地，無疑為這場創(chuàng)紀(jì)錄的土拍增加了新的懸念和看點。

“馬甲”疑云

隨后，不斷有聲音指出，上海泰鳴實為中駿集團的“馬甲”。

數(shù)名房企內(nèi)部員工對《國際金融報》記者表示，該地塊最終競得者為中駿，且有消息人士稱中駿董事局主席黃朝陽曾現(xiàn)身土拍現(xiàn)場。《國際金融報》記者在中駿內(nèi)部系統(tǒng)上查詢到與上海泰鳴法人同名的蔡思鵬，職務(wù)為中駿集團資金管理部的一名資金主管。

更多從業(yè)者化身福爾摩斯，欲將這場蹊蹺的地王案探個究竟，多條線索均開始指向中駿。

天眼查顯示，上海泰鳴注冊地為上海市閔行區(qū)滬青平公路277號5樓，巧合的是，中駿旗下上海駿寧房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司注冊地址也正位于此。

此外，上海泰鳴100%的控股股東達(dá)源國際有限公司(下稱“達(dá)源國際”)是一家成立于香港的私人股份有限公司。

《國際金融報》記者從香港公司查冊中心網(wǎng)站查詢到，達(dá)源國際董事是黃倫，黃倫的另一個身份為黃朝陽之子，2017年升任中駿執(zhí)行董事。達(dá)源國際的注冊地址為香港銅鑼灣軒尼詩道500號希慎廣場某號房，與中駿年報中披露的香港注冊地重合。

不僅如此，達(dá)源國際背后的股東為悅泰發(fā)展有限公司(下稱“悅泰發(fā)展”)，其正是中駿的“馬甲”公司，中駿曾在公開市場多次以悅泰發(fā)展名義拿地。

2017年、2018年，悅泰發(fā)展兩度代表中駿拿下南昌縣地塊。此外，江蘇徐州銅山區(qū)2017-27地塊、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHPO-1402單元42-07地塊皆為悅泰發(fā)展為中駿所拿。

即便如此，中駿方面依然予以否認(rèn)，其相關(guān)人員對《國際金融報》記者表示，與分公司和投拓確認(rèn)不是中駿。

一邊是多條線索指向的漸趨明朗，一邊是咬緊牙關(guān)的拒不承認(rèn)。中駿連續(xù)否認(rèn)的態(tài)度讓市場不解。

涉嫌“圍標(biāo)”

有媒體根據(jù)競拍現(xiàn)場競價過程指出，中駿和馬甲公司“上海泰鳴”交替競價，抬高低價，存在“圍標(biāo)”的可能。

根據(jù)《廈門市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于2020P01等三幅地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》中商品房的預(yù)售要求，競買申請人之間不得私下串通，采取“圍標(biāo)、串標(biāo)”等方式排擠其他競買申請人、干擾拍賣活動、破壞公平競爭、謀取不當(dāng)利益等。如有上述行為，一經(jīng)查實出讓人將取消競得人的競得資格，解除出讓合同，無息退還土地出讓價款，競買保證金不予退還。并且將該企業(yè)列入誠信黑名單，限制其及其關(guān)聯(lián)企業(yè)(指與該企業(yè)具有直接或間接控股關(guān)系的企業(yè))今后不得參與廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場拍賣活動。

某規(guī)模房企區(qū)域投資總對《國際金融報》記者表示，“僅憑目前有限的信息尚不足論斷”，其坦言，“馬甲公司在競拍市場是常見現(xiàn)象，土拍條款中并未規(guī)定除主體參拍外禁止攜帶馬甲競拍。”有頭部房企投拓部人士對此表示贊同，其直言，“這么多家參拍，且溢價這么高，中駿的行為不算圍標(biāo)。”

上述規(guī)模房企區(qū)域投資總分析道，馬甲公司參與競拍或存在多重背景，可能有融資上的考慮(參與資金非自有資金)，也有可能是中駿代持，背后是多方或資方一起參與。而中駿的“撇清關(guān)系”，除了低調(diào)不想放大地王效應(yīng)外，或也有其他考量，如通過項目擴大規(guī)模，而不將負(fù)債體現(xiàn)到上市公司中。

重金吃下地王后，中駿也面臨著消化難題?！秶H金融報》記者請多名投拓人士據(jù)50598.5元/㎡樓面價進行保本價測算，給出的區(qū)間大約在6.8萬-7.2萬元/㎡左右，而該地塊被設(shè)置了最高限價，地塊內(nèi)商品住房的銷售均價不得超過70800元/㎡。這也意味著，項目的盈利空間并不大，甚至面臨著虧本入市的風(fēng)險。

中駿的豪賭

事實上，廈門市場是中駿近來的一場豪賭。

2018年12月，中駿集團以38.05億元、樓面價39090元/平方米、溢價率18.4%競得廈門枋湖2018P03地塊，2019年11月，中駿“二刷”紀(jì)錄，以59.4億元的總價拿下廈門湖里2019P01地塊，成交樓面價4.51萬元/平方米，溢價率超過30%。

這場豪賭讓中駿嘗到了甜頭，2019年廈門房企商品房銷售排行榜中，中駿僅次于建發(fā)，以57.46億元位居第二，市占率達(dá)到8.7%。

不止廈門，今年以來，中駿在各地加碼拿地。2020年一季度，中駿新增貨值168億元，位列TOP23，遠(yuǎn)高于其銷售額的42名。

黃朝陽在業(yè)績會上說，拿地是生死線。受疫情影響，中駿今年的業(yè)績目標(biāo)由原來的1050億下調(diào)至930億元，但內(nèi)部依然是按千億目標(biāo)推進。

然而除了規(guī)模的增長，中駿顯然需要更全面的兼顧。

在剛剛結(jié)束的2019年，中駿公司合同銷售金額增長56.7%至805.01億元，收益增長20.2%至213.7億元，毛利率下降4.1%至27.6%，凈利增長9.4%至40.23億元。

4月9日，三大國際評級機構(gòu)之一的標(biāo)普將中駿集團控股的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，原因是中駿2019年的業(yè)績明顯低于預(yù)期，公司收入確認(rèn)放緩、盈利能力疲弱以及持續(xù)的高額土地投資，高企的杠桿率在未來一至兩年內(nèi)也不太可能有大幅改善。

標(biāo)普預(yù)計，到2020年，中駿的收入將增長38%-40%，達(dá)到280億-290億元，而在2019年，其收入僅增長了20%。強勁的收入增長將支撐該公司的信用狀況，但現(xiàn)有項目面臨去庫存壓力，因此仍有收入可能低于當(dāng)前預(yù)估的風(fēng)險。