黨的十九大提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的政策精神，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)完善住房保障體系工作試點方案的函》（建保函〔2019〕220號）下達(dá)了完善以公共租賃住房（實物住房與租賃補(bǔ)貼并舉）、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為補(bǔ)充的住房保障體系試點，即“三房兩改”住房保障體系，要求重點探索研究相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、支持政策和運(yùn)行機(jī)制。

廣州最大的公租房片區(qū)之一南悅花園由珠江租賃管理。

自2012年《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》（粵府辦〔2012〕12號）實施以來，廣州市根據(jù)省的統(tǒng)一部署和要求，將廉租住房、公共租賃住房合并管理、并軌運(yùn)行，除已批準(zhǔn)立項的項目外暫停新建經(jīng)適房，原經(jīng)適房保障對象納入公共租賃住房保障范圍，建立了以公共租賃住房為主要保障方式的住房保障制度。

2020年初，廣州市向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上報了《廣州市發(fā)展政策性租賃住房試點方案》（穗府函〔2020〕3號）、出臺了《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（穗建規(guī)字〔2020〕8號），完善了住房保障體系的建設(shè)。在具體實施上，按照市政府批復(fù)的《市屬國企專業(yè)化住房租賃公司組建方案》（穗建辦〔2018〕354號），主要由市城投集團(tuán)、珠江實業(yè)集團(tuán)分別組建專業(yè)化住房租賃公司從事我市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營。

為規(guī)范我市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管，一方面使住戶遵章守法住得省心、放心、舒心，另一方面提高運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)意識和服務(wù)水平，減少相關(guān)糾紛、投訴、信訪，更加細(xì)致、周到、貼切地做好住保工作，制定《廣州市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管辦法》，并于2021年10月9日實施。

《廣州市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管辦法》共7章36條，分為總則、居住使用、運(yùn)營管理、物業(yè)管理、監(jiān)督考核、法律責(zé)任、附則等。

總則

一是闡述了立法目的和適用范圍；二是作出了業(yè)務(wù)分工，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)使用監(jiān)管的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督，市住房保障機(jī)構(gòu)牽頭負(fù)責(zé)市本級公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房監(jiān)管組織實施、績效考核、建立全市公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房信用評價信息系統(tǒng)，各區(qū)政府按屬地負(fù)責(zé)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管行政執(zhí)法工作、負(fù)責(zé)區(qū)財政及社會力量在本區(qū)投資建設(shè)的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的使用監(jiān)管實施工作，運(yùn)營單位負(fù)責(zé)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用的日常管理；三是強(qiáng)調(diào)了住戶享受權(quán)益的同時也要履行相應(yīng)的義務(wù)。

居住使用

一是明確了使用要求，規(guī)范使用行為；二是明確了租金支付方式及減免條件；三是規(guī)范了共同居住情況；四是明確了房屋調(diào)換和繼承問題的處理；五是規(guī)范了退出方式。

運(yùn)營管理

一是明確了運(yùn)營單位職責(zé)；二是規(guī)范了運(yùn)營單位巡查檢查居住情況行為；三是明確了運(yùn)營單位糾正住房違規(guī)使用的職責(zé)和方法；四是明確了議事協(xié)調(diào)機(jī)制的組建方式；五是協(xié)調(diào)了運(yùn)營與社區(qū)治理之間的關(guān)系。

物業(yè)管理

一是明確了純保障房小區(qū)的運(yùn)營管理與物業(yè)服務(wù)合并實施；二是明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價、調(diào)價形式；三是協(xié)調(diào)了安保措施與住戶隱私信息保護(hù)之間的關(guān)系。

監(jiān)督考核

一是明確了住戶監(jiān)督的權(quán)責(zé)；二是完善了對運(yùn)營單位、物業(yè)服務(wù)單位的考核與監(jiān)管；三是新增了住房情況定期監(jiān)管措施。

法律責(zé)任

一是明確了住戶違規(guī)申請、未及時騰退住房、欠繳租金責(zé)任；二是明確了運(yùn)營單位、物業(yè)服務(wù)單位責(zé)任；三是規(guī)范了失信責(zé)任；四是明確了政府部門和管理機(jī)構(gòu)責(zé)任。

附則

明確了實施細(xì)則的制定和施行有效期等。

答疑

1、什么是公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房？

這指納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，由政府投資或提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)籌集建設(shè)，以規(guī)定價格出租、銷售，面向符合規(guī)定條件的住房困難家庭供應(yīng)的政策性住房，公共租賃住房只租不售，共有產(chǎn)權(quán)住房只售不租。

2、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管的范圍是什么？

適用于本市行政區(qū)域內(nèi)市本級公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用的準(zhǔn)入退出、運(yùn)營服務(wù)、日常巡查、違規(guī)處理等事項的監(jiān)管。各區(qū)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管參照本辦法執(zhí)行。

3、什么是公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)營單位？

受托管理市財政投資建設(shè)的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的服務(wù)機(jī)構(gòu)，社會力量自建公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的管理單位統(tǒng)稱為運(yùn)營單位。

4、市、區(qū)兩級政府、運(yùn)營單位對公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房監(jiān)管工作是怎么分工的？

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)使用監(jiān)管的政策制定、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督工作。市住房保障辦公室負(fù)責(zé)市本級公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的申請分配、入住使用、巡查督導(dǎo)、違規(guī)處理的組織實施、績效考核工作；指導(dǎo)各區(qū)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管工作；建立全市統(tǒng)一的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用監(jiān)管、信用評價信息系統(tǒng)。各區(qū)按照屬地原則負(fù)責(zé)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用治安管理、應(yīng)急管理、城市管理綜合執(zhí)法等行政管理工作，負(fù)責(zé)區(qū)財政及社會力量在本區(qū)投資建設(shè)的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的使用監(jiān)管實施工作。運(yùn)營單位負(fù)責(zé)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房使用的日常管理，執(zhí)行市住房保障辦公室業(yè)務(wù)指令并接受其業(yè)務(wù)監(jiān)管。

5、公共租賃住房承租人如何支付租金和物業(yè)費(fèi)？

承租人按照租賃合同約定按時支付租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難的，可以提供有關(guān)證明材料向運(yùn)營單位申請緩交或減免租金，經(jīng)運(yùn)營單位審核承租人家庭情況、有無住房使用違規(guī)記錄、申請事由材料等后反饋處理，具體操作指引及辦理流程由市住房保障辦公室另行制定和公布。

6、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房可以有共同居住人嗎？

可以，因生活或者醫(yī)療需要，公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房住戶的直系親屬、必需的看護(hù)人員需要在住房內(nèi)共同居住的，應(yīng)當(dāng)在入住前將有關(guān)信息告知運(yùn)營單位。運(yùn)營單位對允許共同居住情況予以登記并做好日常監(jiān)管。

7、公共租賃住房是否可以調(diào)換？

可以，允許住房面積與申請家庭人口數(shù)相匹配或自愿承諾接受低于家庭人口數(shù)對應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)房源的承租人之間協(xié)商互換所承租的公共租賃住房，互換前應(yīng)經(jīng)運(yùn)營單位審核并辦理租賃合同變更手續(xù)。住房互換指引及辦理流程由市住房保障辦公室另行制定。

8、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房如何繼承處理？

公共租賃住房的租賃權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與，若承租人去世，已辦理登記的共同居住人可以按照原租賃合同繼續(xù)承租居住至合同期滿；共同居住人符合住房保障條件的，可以按規(guī)定另行辦理公共租賃住房申請、進(jìn)行輪候；共同居住人不符合公共租賃住房保障條件的，應(yīng)騰退住房。共有產(chǎn)權(quán)住房的承購人去世，符合條件的繼承人可以繼承個人產(chǎn)權(quán)份額繼續(xù)居住，不符合條件的或選擇退出共有產(chǎn)權(quán)住房的，可以繼承個人產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓收益。

9、運(yùn)營單位承擔(dān)哪些工作職責(zé)？

詳見第十二條，具體包括：在市住房保障辦公室指導(dǎo)下制定并組織實施公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的租賃、互換、調(diào)換、換購、轉(zhuǎn)讓、物業(yè)服務(wù)、議事協(xié)調(diào)等工作，搭建公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房租售信息平臺；建立服務(wù)督導(dǎo)制度并明確相應(yīng)的崗位職責(zé)；與承租人簽訂房屋租賃合同，與購買人簽訂共有協(xié)議，辦理房屋入住手續(xù)，建立住戶家庭檔案，通過安保、探視、訪談、巡查等方式掌握入住人員變化情況；收取租賃性住房租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)，受理租賃合同退租解約和共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)退出轉(zhuǎn)讓申請；督導(dǎo)、糾正和處理違規(guī)使用房屋行為，對處理情況進(jìn)行記錄報告；負(fù)責(zé)住房使用安全檢查；指導(dǎo)、檢查、考核物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)助城市管理部門制止、糾正物業(yè)管理區(qū)域違法建設(shè)和違規(guī)使用活動；宣傳、貫徹執(zhí)行住房保障政策，接受住房使用、物業(yè)服務(wù)咨詢、投訴、舉報，及時調(diào)處相關(guān)糾紛爭議，配合屬地區(qū)政府街道辦事處、鎮(zhèn)政府、社區(qū)維穩(wěn)工作；建立完善的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房賬冊和管理機(jī)制，每季度定期向市住房保障辦公室報告住房使用情況和運(yùn)營管理工作情況，并接受相關(guān)指導(dǎo)、檢查、審計；按照有關(guān)規(guī)定、委托、合同約定應(yīng)承擔(dān)的其它工作。

10、運(yùn)營單位的服務(wù)督導(dǎo)制度如何建立？

連片公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房達(dá)到1000戶的集中配備2-3名服務(wù)督導(dǎo)員，每超過1000戶可以增配1名；零星、分散的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房按需要人數(shù)配備片區(qū)服務(wù)督導(dǎo)員。

11、運(yùn)營單位是否有權(quán)對公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行巡查抽查？

有權(quán)，但應(yīng)按規(guī)定規(guī)范開展。運(yùn)營單位應(yīng)按合同、協(xié)議約定，由服務(wù)督導(dǎo)員、物業(yè)管理人員按照全部輪流檢查和抽查方式進(jìn)行公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房巡查，及時掌握承租家庭人員變化、房屋使用、室內(nèi)設(shè)施狀況等情況，并做好檢查記錄建檔管理。

巡查遵守尊重住戶生活習(xí)慣、工作快捷簡短、取得信息最少夠用、嚴(yán)格保護(hù)個人隱私原則，并且通過逐步配備人臉識別、指紋密碼等智能化安保系統(tǒng)替代非必要巡查。?

12、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房住戶是否可以將戶籍遷入公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房？

可以。符合條件的公共租賃住房的承租人、共有產(chǎn)權(quán)住房承購人及共同居住人可以將戶籍遷入公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。公共租賃住房租賃合同解除，或共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)同時履行將公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房內(nèi)的戶籍遷出的義務(wù)，無處落戶的，遷至區(qū)政府公共集體戶口；拒不遷出的，運(yùn)營單位或公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)人有權(quán)申請將其戶籍遷至區(qū)政府公共集體戶口。

13、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位如何選定？

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會成立后與新選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。只有一個業(yè)主的公共租賃住房物業(yè)管理區(qū)域，可以由履行業(yè)主職責(zé)的運(yùn)營單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理，服務(wù)督導(dǎo)與物業(yè)服務(wù)合并實施。

14、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何定價？

公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府定價，由市價格主管部門會住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等級制定差異化定價規(guī)則，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。物業(yè)管理區(qū)域全部是公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的，其前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由運(yùn)營單位按定價規(guī)則選定，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后可以按定價規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，但事先應(yīng)通過議事協(xié)調(diào)機(jī)制征求住戶意見。

物業(yè)管理區(qū)域為商品住房配建公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的，公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位按定價規(guī)則選定，送運(yùn)營單位、市住房保障辦公室存檔。?

15、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)的安保措施如何建立？

既有公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)管理區(qū)域或樓棟應(yīng)在2年內(nèi)逐步配備人臉識別、指紋密碼等智能化安保系統(tǒng)，替代非必要巡查程序，新建、配建公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)管理區(qū)域或樓棟應(yīng)在交付使用前完成配備。公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房住戶應(yīng)配合建設(shè)單位、運(yùn)營單位、物業(yè)服務(wù)單位實施人臉識別、指紋密碼或其他身份信息識別智能化安保措施。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)單位對公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房住戶信息不得對外泄露或者用于與住房租賃、銷售、物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。

16、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房是否可以設(shè)立物理隔離區(qū)？

不可以。按照相關(guān)法律規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠化、物業(yè)管理用房、配套設(shè)施為業(yè)主共有，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)單位及商品房業(yè)主不得在公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房與商品住房之間設(shè)置圍欄、綠化、水系及其他物理隔離。

《民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，第二百八十七條規(guī)定：“業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔(dān)民事責(zé)任”。《關(guān)于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見》（粵建?！?020〕123號）（十五）規(guī)定：“建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)單位不得在屬于同一個物業(yè)管理區(qū)域的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房和商品住房之間設(shè)置圍墻等物理隔離進(jìn)行區(qū)別對待”。《廣州市物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：“建設(shè)單位編制建設(shè)項目設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)遵循一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域配套建設(shè)獨立使用的共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房的原則”，第八十三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施，任何單位和個人不得擅自改變其用途”，第一百零五條規(guī)定：“違反本條例第八十三條第一款、第八十四條第一款、第八十五條規(guī)定，擅自改變共用部位、共用設(shè)施用途，擅自挖掘道路、綠地、其他場地，或者擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的，由區(qū)房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，對個人處以一千元以上一萬元以下罰款，對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。所得收益，用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用”。?

17、運(yùn)營單位如何接受監(jiān)督？

市住房保障辦公室會同財政部門、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門制定公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)營服務(wù)規(guī)范和績效考核方案，對運(yùn)營管理單位政策性業(yè)務(wù)進(jìn)行考核。

運(yùn)營單位在公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)管理區(qū)域的辦事窗口、辦公場所，均應(yīng)公開本單位受理投訴電話和接待當(dāng)面投訴場所，以及市住房保障辦公室受理投訴渠道和方式，建立投訴專門處理機(jī)制。

住戶對運(yùn)營單位服務(wù)督導(dǎo)工作不滿意，有權(quán)向運(yùn)營單位提出意見、建議。運(yùn)營單位未及時處理并反饋處理結(jié)果的，或者對處理結(jié)果不滿意的，住戶可以進(jìn)一步向市住房保障辦公室投訴。?

18、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位如何接受監(jiān)督？

公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房服務(wù)規(guī)范和服務(wù)滿意度要求納入物業(yè)服務(wù)合同，運(yùn)營單位每年定期對公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房物業(yè)服務(wù)滿意度進(jìn)行調(diào)查，不滿意度達(dá)到25%的，或者物業(yè)服務(wù)單位存在侵害住戶人身財產(chǎn)安全合法權(quán)益或者泄露住戶資料、挪用專項維修資金、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域公共建筑和共用設(shè)施用途、對屬于同一個物業(yè)管理區(qū)域的公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房與商品住房之間設(shè)置物理隔離、擅自利用物業(yè)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等違規(guī)行為以及嚴(yán)重失職的，按物業(yè)服務(wù)合同約定予以解聘并依法追究其責(zé)任。

住戶對物業(yè)服務(wù)工作不滿意，有權(quán)向運(yùn)營單位、物業(yè)服務(wù)單位提出意見、建議。運(yùn)營單位、物業(yè)服務(wù)單位未及時處理并反饋處理結(jié)果的，或者對處理結(jié)果不滿意的，住戶可以向市住房保障辦公室投訴。?

19、住戶違規(guī)違約行為需要承擔(dān)什么責(zé)任？

首先需要根據(jù)第二十五條至第三十一條承擔(dān)行政責(zé)任，包括不予受理其住房保障申請、解除公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房租賃或買賣合同、罰款、強(qiáng)制執(zhí)行騰退住房、失信懲戒等。

其次需要視情節(jié)承擔(dān)民事責(zé)任和刑事責(zé)任，尤其是住戶因從事違法活動、飼養(yǎng)寵物、污染環(huán)境、搭建改建、未對住房合理使用和維護(hù)、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、高空拋擲物品或其他危險行為，致使他人合法權(quán)益受到損害等情況。?

廣州日報·新花城記者：全杰