5月，黃埔永崗社區(qū)舊村合作改造類項目公開招商，成為2023年廣州市首個舊村改造項目；6月，番禺里仁洞村更新改造項目首期復建安置房首塊頂板封頂，進入地上主體結構攻堅階段；年內，海珠將全面完成康鷺片區(qū)違法建設拆除工作，推動人居環(huán)境治理提升??

今年，廣州推進中心城區(qū)城中村改造，堅持“拆、治、興”并舉，推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。本月，廣州市工程建設項目審批制度改革試點工作領導小組辦公室印發(fā)《優(yōu)化城中村全面改造項目審批流程的通知》（下稱《通知》），推出多項新舉措加快項目落地實施。

城中村改造三大痛點待解

(資料圖片)

今年以來，廣州城中村改造全面加速。然而，改造牽涉各方利益，實施周期長，征拆難度大，要推進127個城中村改造項目，實現(xiàn)城市更新年度投資目標，接下來依然任務艱巨。廣州于本月發(fā)布《通知》，進一步優(yōu)化城中村全面改造項目審批流程。參與了相關政策的廣州市城市更新規(guī)劃設計研究院有限公司副總經理兼策劃部部長竇飛宇表示，本次著重解決三大痛點。

前期工作周期長是城中村改造的一大痛點。竇飛宇說，廣州城中村現(xiàn)狀建設及用地情況復雜，改造涉及城市片區(qū)結構和功能的重新布局、用地及空間資源重新分配，前期方案需多次協(xié)調交通、市政、教育、工信、消防等部門，前期工作周期較長。部分已批在建項目還需結合實際，對已批方案進行調整。

城中村改造往往體量龐大，征地難度不小。竇飛宇說，目前已批在建項目，不同程度存在拆遷安置推進的難度，少數留守戶不動遷將阻礙改造進展，導致村民難以回遷安置，公共服務配套設施和市政基礎設施等公益性項目無法落實。

此外，城中村改造的資金需求量大。竇飛宇介紹，目前廣州已完工的全面改造城中村項目多為2010年左右批復，批后實施周期平均5.5年，在同期房地產市場上行且實施周期可控的條件下，參與實施改造的開發(fā)企業(yè)積極性較高。如今，在建城中村的批后實施周期平均已經超過7年，隨著周期加長，村民臨遷、融資利息等成本不斷推高，或導致項目因資金短缺推進困難。

根據規(guī)定，在當期房屋拆卸前，復建安置資金繳存人應當采用無條件銀行履約保函加現(xiàn)金方式足額繳存當期復建安置資金，其中現(xiàn)金不低于當期復建安置資金額度的30%。此舉可為改造項目履約提供保障，但另一方面，這部分資金的“沉淀”，難免加大改造企業(yè)的資金壓力。

審批全面提速，分片分期實施，激活沉淀資金

如何破解？《通知》對覆蓋城中村改造的全流程審批事項進行優(yōu)化，從前期計劃到后期建設許可，提出多項升級措施：年度計劃可動態(tài)增補；改造項目詳細規(guī)劃和片區(qū)策劃等并聯(lián)審核審批；在實施方案編審期間，前置所涉及的土地征收前期工作；區(qū)政府可按程序審定實施方案批后正向調整內容；規(guī)劃建設許可手續(xù)靠前服務等。竇飛宇表示，這些舉措在縮短項目前期工作周期的同時，通過技術工作前置研究減少項目后期實施困難和反復調整，提高工作效率。

改造將提速，村民開心之余也有疑問：流程優(yōu)化之后，實施方案批后如果再調整，是不是區(qū)政府就能直接審定？會不會導致方案輕易變化？記者從市住建局了解到，這僅限于對建設指標進行正向優(yōu)化的調整，比如不涉及增加總建筑面積、不涉及減少復建安置面積和公益性用地面積的情況，區(qū)政府可按程序調整項目實施方案，無需先行調整片區(qū)策劃方案。

針對被個別征拆難點“卡脖子”的問題，廣州的解題思路是分片分期實施?！锻ㄖ诽岢觯椖繉嵤┓桨缚砂凑铡懊裆刃小㈧`活分片、動態(tài)分期”的原則，合理調整分期建設方案。項目實施方案批復并生效后，按照分片（期）實施計劃，推行“簽一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，項目每片簽約占總人數80%即可按實施計劃啟動房屋拆除及后續(xù)相關工作。竇飛宇說，支持分片分期實施的舉措，可以有序推進拆遷安置，保障村民復建安置房建設、公共服務配套設施和市政基礎設施的建設。

為了解決資金難題，《通知》明確加大金融支持力度，參照上級相關規(guī)定，試行金融機構或擔保機構為城中村改造項目提供履約擔保。對滿足一定條件的城中村改造項目，支持有資質的、信譽良好的金融機構或擔保機構，出具履約保函置換已繳存的合作改造履約保證金，這對于合作改造企業(yè)充分利用沉淀資金解決改造資金短缺難題非常有利。

文、圖/廣州日報·新花城記者 李天研