紅網(wǎng)時刻新聞記者 肖依諾 通訊員 李怡真 郴州報(bào)道

物業(yè)公司服務(wù)不到位，還被主管部門列入“黑榜”，業(yè)主能不能因此拒交物業(yè)費(fèi)？

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近日，資興市人民法院審理了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛。法院認(rèn)為，物業(yè)公司雖已基本履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，但其被住建部門列入物業(yè)服務(wù)管理“黑榜”，可以認(rèn)定服務(wù)存在瑕疵。最終，法院判決涉事季度物業(yè)費(fèi)按70%標(biāo)準(zhǔn)支付，其他期間物業(yè)費(fèi)仍應(yīng)全額支付。

2020年12月，開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由該物業(yè)公司為小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。趙某系該小區(qū)業(yè)主，入住后未依約交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司遂訴至資興法院，要求趙某支付欠付的物業(yè)費(fèi)及違約金。

案件審理過程中，法院查明，該物業(yè)公司已被資興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局列入2025年第一季度物業(yè)服務(wù)管理小區(qū)考核情況“黑榜”名單。

法院審理認(rèn)為，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，依法應(yīng)予保護(hù)。物業(yè)公司入駐該小區(qū)后，基本履行了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)。趙某作為該小區(qū)業(yè)主，接受了物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)支付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

不過，物業(yè)公司被列入“黑榜”，也意味著其服務(wù)質(zhì)量存在一定瑕疵。

法院認(rèn)為，物業(yè)“黑榜”系住建部門為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)、提升服務(wù)質(zhì)量而設(shè)立的負(fù)面評價(jià)和警示機(jī)制。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，國家機(jī)關(guān)或者其他依法具有社會管理職能的組織，在職權(quán)范圍內(nèi)制作的文書所記載的事項(xiàng)推定為真實(shí)，有相反證據(jù)足以推翻的除外。因此，物業(yè)公司被列入“黑榜”，可以作為認(rèn)定其物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的依據(jù)。

最終，法院結(jié)合案件實(shí)際，認(rèn)定該物業(yè)公司在2025年第一季度的物業(yè)費(fèi)應(yīng)按照70%的標(biāo)準(zhǔn)支付，其余期間物業(yè)費(fèi)仍應(yīng)全額支付，并駁回了物業(yè)公司要求趙某支付違約金的訴訟請求。

法官提醒，物業(yè)公司被列入“黑榜”，業(yè)主可以據(jù)此主張相應(yīng)物業(yè)費(fèi)減免，但減免不等于全免。具體減免比例，應(yīng)結(jié)合物業(yè)服務(wù)瑕疵程度等因素綜合認(rèn)定。物業(yè)公司應(yīng)針對“黑榜”反映的問題積極整改，業(yè)主也應(yīng)按照法院核減后的標(biāo)準(zhǔn)及時交費(fèi)。雙方依法履約、良性溝通，才是化解物業(yè)糾紛的長久之計(jì)。

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