保利發(fā)展開(kāi)啟資產(chǎn)證券化征途。

華夏保利商業(yè)REIT于近期正式啟動(dòng)發(fā)售，擬募集規(guī)模約17.97億元。這是首單央企商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，同時(shí)也是保利發(fā)展在商業(yè)資產(chǎn)證券化方面的嘗試。

作為央企房企布局商業(yè)資產(chǎn)證券化的標(biāo)志性項(xiàng)目，保利商業(yè)REIT的落地，對(duì)行業(yè)更是一種啟示。它不僅是保利發(fā)展從“開(kāi)發(fā)為主”向“資管驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的突破，更為全行業(yè)存量資產(chǎn)盤(pán)活、輕重資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)型提供了可復(fù)制的樣本。

(資料圖片)

保利發(fā)展過(guò)去的標(biāo)簽是“住宅開(kāi)發(fā)商”，它一直以不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型、政策紅利釋放的背景下，保利發(fā)展順應(yīng)周期，撕掉標(biāo)簽、再造自我，向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的方向邁進(jìn)。

中國(guó)REITs行業(yè)的爆發(fā)，也讓房企的資產(chǎn)變現(xiàn)有了通道。今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國(guó)內(nèi)已有四單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs成功掛牌上市，另有20余單項(xiàng)目處于交易所受理審核階段，累計(jì)擬募資規(guī)模突破750億元。

共振之下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之路漸漸清晰。

試水商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，保利發(fā)展選擇將成熟的自持資產(chǎn)放進(jìn)資產(chǎn)包中。

公開(kāi)資料顯示，華夏保利商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)囊括地處珠江新城的廣州保利中心、位于千燈湖商圈核心的佛山保利水城，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為保利發(fā)展、保利商業(yè)物業(yè)及和匯商管，計(jì)劃管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)為中信證券，基金管理人為華夏基金。

這兩處標(biāo)的資產(chǎn)均坐落于大灣區(qū)核心區(qū)位，形成高端寫(xiě)字樓與商業(yè)綜合體雙業(yè)態(tài)互補(bǔ)格局。

其中，廣州保利中心位于廣州珠江新城國(guó)家級(jí)CBD核心，核心區(qū)基本無(wú)新增土地供應(yīng)。2025年，廣州保利中心新簽租賃去化面積、新簽優(yōu)質(zhì)租戶占比均位居周邊同級(jí)別樓宇的前列，續(xù)約率為75%，2026年4月也已完成大堂墻面改造。

另一處標(biāo)的則是佛山保利水城。這一項(xiàng)目周邊配套齊全，5公里輻射范圍內(nèi)常住人口約145.8萬(wàn)人，坐擁穩(wěn)定職住消費(fèi)客群。2025年末，佛山保利水城出租率達(dá)92.74%，過(guò)去多年出租率均穩(wěn)定在90%以上，項(xiàng)目收益來(lái)源豐富，經(jīng)營(yíng)韌性充足。

在運(yùn)營(yíng)方面，保利發(fā)展也持續(xù)夯實(shí)佛山保利水城的經(jīng)營(yíng)底色。2025年10月，佛山保利水城完成硬件改造與IP內(nèi)容投入，為基金長(zhǎng)期穩(wěn)定收益提供底層支撐。

一位調(diào)研過(guò)上述兩個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“這兩個(gè)項(xiàng)目在保利的自持資產(chǎn)中，是成熟度較高的資產(chǎn)，也因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表干凈，所以能夠很快打包出來(lái)進(jìn)行REITs的包裝。”

“佛山保利水城在片區(qū)內(nèi)是標(biāo)桿項(xiàng)目，目前的資金回報(bào)率也是不錯(cuò)的，保利比較少做這種商業(yè)綜合體項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力夠，保利的運(yùn)營(yíng)也比較見(jiàn)功底，所以市場(chǎng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目都比較看好?！鄙鲜龇治鰩煴硎尽?/p>

華夏保利商業(yè)REIT底層資產(chǎn)成熟度高，基金回報(bào)率也相對(duì)可觀。公告顯示，這單基金2026年和2027年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率分別為5.99%和6.01%，預(yù)測(cè)不構(gòu)成收益保證。

盡管這單REITs備受行業(yè)期待，但在定價(jià)上，參與方均十分審慎。

根據(jù)公告，華夏保利商業(yè)REIT2026年6月26日詢價(jià)期間收到6家網(wǎng)下投資者管理的13個(gè)配售對(duì)象報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)區(qū)間為3.593元/份至4.392元/份，擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為1.05億份。最終，這單REITs的定價(jià)貼近下限，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為3.593元/份。

在發(fā)售結(jié)構(gòu)方面，華夏保利商業(yè)REIT初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3.5億份，占發(fā)售份額總數(shù)的70%；網(wǎng)下發(fā)售初始基金份額數(shù)量為1.05億份，占比21%；公眾投資者認(rèn)購(gòu)初始基金份額數(shù)量為4500萬(wàn)份，占比9%。若發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為17.965億元。

倒逼轉(zhuǎn)型

作為壓軸入場(chǎng)的龍頭房企，保利發(fā)展推進(jìn)資產(chǎn)證券化布局，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪重構(gòu)全面啟幕。

在華夏保利商業(yè)REIT上市之后，保利發(fā)展未來(lái)還有更多的儲(chǔ)備項(xiàng)目。

據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的公告，其資產(chǎn)規(guī)模超萬(wàn)億元，持有業(yè)態(tài)覆蓋購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、住房租賃全品類，在營(yíng)項(xiàng)目超200個(gè)，擴(kuò)募儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模超100萬(wàn)平方米，在建擬建儲(chǔ)備項(xiàng)目超20個(gè)，資產(chǎn)布局聚焦全國(guó)核心城市核心區(qū)位，具備成熟的不動(dòng)產(chǎn)全周期運(yùn)營(yíng)能力與充足的后續(xù)擴(kuò)募空間。

保利發(fā)展還稱，依托全產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢(shì)，未來(lái)可積極參與覆蓋從Pre-REITs到公募REITs的生態(tài)體系，為產(chǎn)品長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、持續(xù)資產(chǎn)擴(kuò)容提供賦能。

保利發(fā)展的樣本，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了轉(zhuǎn)型的參考。許多房企在過(guò)去的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，積累了一批沉淀資產(chǎn)，這些資產(chǎn)長(zhǎng)期得不到很好的運(yùn)營(yíng)，但隨著REITs通道的打開(kāi)，房企也被倒逼完成從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。

一家中型央企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“REITs發(fā)行為資產(chǎn)盤(pán)活提供了一條可行的變現(xiàn)之路，很多機(jī)構(gòu)也主動(dòng)對(duì)接我們看看是否有發(fā)行REITs的需求。實(shí)際上我們盤(pán)了一遍整個(gè)集團(tuán)的項(xiàng)目，符合收益率要求的項(xiàng)目并不多，未來(lái)如果要走通REITs這條路，還是需要提高自身的運(yùn)營(yíng)能力，但REITs未來(lái)肯定是我們必須重視的資產(chǎn)變現(xiàn)通道?！?/p>

戴德梁行認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依賴高杠桿、快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)銷售模式，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率偏低。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，徹底重構(gòu)了不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)“投融管退”全鏈條邏輯。

“一方面，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的企業(yè)可通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)變現(xiàn)，有效降低企業(yè)負(fù)債水平，減少行業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴；另一方面，市場(chǎng)估值邏輯發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)價(jià)值不再單純依托土地增值，而是由長(zhǎng)期租金現(xiàn)金流、運(yùn)營(yíng)管理能力決定，倒逼行業(yè)從‘重開(kāi)發(fā)’轉(zhuǎn)向‘重運(yùn)營(yíng)’?！贝鞯铝盒斜硎尽?/p>